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歩道状空地に使われている宅地の評価方法について

 国税庁のHPで、歩道状空地に使われている宅地の評価方法について記載がありましたので紹介します。

1. 従来の取扱

 財産評価基本通達(以下「評価通達」といいます。)24((私道の用に供されている宅地の評価))に定める「私道」については、道路としての利用状況や、所有者が自己の意思によって自由に使用収益をすることに制約が存すること等の事実関係に照らして判断していました。そのため、それらの事実関係に照らして判断した結果、「歩道状空地」の用に供されている宅地については、建物の敷地の一部として、評価通達24を適用せずに評価していた事例がありました。

(参考)評価通達24
 私道には、(1)公共の用に供するもの、例えば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合と、(2)専ら特定の者の通行の用に供するもの、例えば、袋小路のような場合があります。私道のうち、(1)に該当するものは、その私道の価額は評価しないことになっています。(2)に該当する私道の価額は、その宅地が私道でないものとして路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価します。この場合、倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、その宅地が私道でないものとして固定資産税評価額を評定し、その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。

2. 最高裁判決を踏まえた「歩道状空地」に使われている宅地の取扱

 最高裁判所平成29年2月28日判決(以下「最高裁判決」といいます。)において、「私道の用に供されている宅地につき客観的交換価値が低下するものとして減額されるべき場合を建築基準法等の法令によって建築制限や私道の変更等の制限などの制約が課されている場合に限定する理由はなく、そのような宅地の相続税に係る財産の評価における減額の要否及び程度は、私道としての利用に関する建築基準法等の法令上の制約の有無のみならず、当該宅地の位置関係、形状等や道路としての利用状況、これらを踏まえた道路以外の用途への転用の難易等に照らし、当該宅地の客観的交換価値に低下が認められるか否か、また、その低下がどの程度かを考慮して決定する必要があるというべきである。
具体的に、下記のような判断が示されています。
 (1)都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備され、(2)道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであり、(3)居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されている「歩道状空地」については、評価通達24に基づき評価することとします。