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土地等の売買契約中に売主が亡くなった場合の相続税・所得税について

土地等の売買契約を締結し、その土地等を引き渡す前に急に売主が亡くなってしまいました。相続税や所得税の申告はどのように行われるのでしょう。

相続財産=土地の評価
売買契約中の土地は、売買代金の内、相続が起こった時点での未収入金部分で評価します。すなわち、そのとき、土地の所有権が売主にあるのか買主にあるのかを問わず、「売買残代金請求権」(民法上の債権)として評価します。
そのため、被相続人等の事業の用又は居住の用に供されている宅地等を適用対象とする小規模宅地等の課税特例の適用は受けられません。

土地を売買した譲渡所得については、被相続人が確定申告するのか?相続人が確定申告するのか?
土地を売買した場合、その土地を保有していた期間に価値が値上がりした分は利益が実現したものとして所得税がかかります。そのため、所得税は土地の所有権が買主に移転した時に課税されます。なお、いつを所有権移転の時期とするかについては、次のように定められています。

(1) 農地以外
・・・ 引き渡し日又は契約の効力発生日
(2) 農地
・・・ 引き渡し日又は契約の締結日

そのため、土地の譲渡所得について確定申告するのは、被相続人でも相続人でもどちらでもよいことになり、有利なほうを選択することとなります。

  • 契約効力発生日基準による申告 = 被相続人の所得として申告
    その所得税額は相続税の債務控除の対象になります。
  • 引き渡し日基準による申告 = 相続人の所得として申告
    「相続税額の取得費加算の特例」が適用できます。
    相続人の翌年の住民税に影響があります。