税務トピックス

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マイホームを住み替えしたときの税金の特例について

買った時(例:1,000万円)より高く(例:5,000万円)売れ、売った金額(例:5,000万円)より多い金額(例:7,000万円)で買い換えた場合

原則 :
4,000万円の譲渡益に所得税がかかる。
特例 :
今回の譲渡については、税金がかからない。
ただし、再度売る時は、譲渡益に4,000万円が加わる。

この買換え特例を受けるための要件は次の通りです。

(1)
自分が住んでいる家やその土地等を売ること。
(又は住まなくなってから3年目の12/31までに売ること)
その家や土地は所有期間が10年超、居住期間が10年以上であること。
(2)
売った年の前年と前々年に3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例の適用、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例の適用等を受けていないこと。
(3)
売却代金が2億円以下であること。買換えた建物の床面積が50m2以上、土地が500m2以下であること。買換えた建物が耐火建築物の中古住宅である場合には、25年以内に建築されたものであること等。
(4)
売った相手が親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
(5)
売った年の前年から翌年までの3年間に買い換えて、一定期限までに住むこと。

なお、3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例の適用、住宅ローン控除との重複適用はできません。

買った時(例:1,000万円)より高く(例:5,000万円)売れ、売った金額(5,000万円)より少ない金額(例:4,000万円)で買い換えた場合

原則:
4,000万円の譲渡益に所得税がかかる。
特例:
売った金額と買った金額との差額800万円に所得税がかかる。
(5,000万円-4,000万円)-(1,000万円×1,000万円/5,000万円)=800万円

マイホームを買換えた場合に、旧マイホームの売却による損失が生じた場合
一定の要件を満たすものに限り、その損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、売った年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
詳細は、当事務所にご相談下さい。