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老人ホームと3,000万円特別控除について

老人ホームに入ってから、以前居住していたマイホームを売却するとき、3000万円特別控除は使えるでしょうか?

3000万円特別控除とは?
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

マイホームを売却してから、老人ホームに入った場合や、老人ホームへの入所が身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるためであり、いつでも戻れるように自宅が維持管理されていたような場合は、ホームの入所期間の長短を問わず自宅を自宅として認めてもらえる可能性があり、その場合は、3000万円特別控除は適用できます。

老人ホームに入ってから、以前居住していたマイホームを売却する場合でも、老人ホームに移ってから3年経過後の12月31日までの間に元マイホームを売却した場合には3,000万円特別控除を使えます。しかも、その間の建物の用途は問われません。3年間空家のままでもいいし、貸家として第三者に賃貸していてもいいし、誰かにタダで使わせていてもいいです。

3000万円特別控除は、自宅建物を売却した場合、又は、自宅建物と共にその敷地を売却した場合に限っては敷地もあわせて3,000万円特別控除が使えます。従って、自宅建物が例えば夫単独名義であれば夫しか3,000万円特別控除は使えませんが、夫婦2人の名義になっていれば夫婦それぞれが3,000万円特別控除の適用を受けられます。
そのため、夫から妻へ建物持分をいくらか贈与しておく、という対策が有効です。婚姻期間20年以上の夫婦の場合なら、贈与税の配偶者控除を使えば2,000万円まで無税で贈与可能ですから、そのようなものを上手に利用することも考えられます。